Due diligence immobilière : checklist complète avant acquisition

Avant d’acquérir un immeuble, un portefeuille ou un projet, la due diligence immobilière vérifie la propriété, les baux, l’urbanisme, l’état technique, l’environnement, les revenus et les coûts futurs susceptibles d’affecter la valeur.

Acquérir un bien immobilier représente un investissement significatif, surtout dans un marché où la taille mondiale de l’immobilier résidentiel devrait passer de 11,14 milliards de dollars en 2024 à 14,96 milliards de dollars d’ici 2029, avec un taux de croissance annuel composé de 6,07 %. Cette croissance accrue rend la due diligence (diligence raisonnable) immobilière plus indispensable que jamais. 

Une analyse minutieuse du bien avant l’achat peut éviter de nombreux conflits. Il convient alors de prendre des précautions, réaliser des calculs, réviser des documents, souscrire une assurance, et s’informer sur les tenants et aboutissants du bien. Cette démarche peut s’avérer coûteuse et chronophage, et sans un processus d’évaluation adéquat, elle peut induire en erreur. 

C’est là que la due diligence immobilière entre en jeu : elle permet de vérifier la véracité, la légalité et l’état d’un bien avant d’en faire l’acquisition. Pour garantir une évaluation sécurisée, les data rooms (ou salles de données virtuelles, VDR) s’avèrent également essentielles. Elles centralisent et sécurisent les informations nécessaires, facilitant ainsi une due diligence précise et fiable. Cet article explore l’importance de la due diligence, en mettant l’accent sur l’utilisation des VDR.

Qu’est-ce qu’une due diligence immobilière ?

La due diligence immobilière est une revue pluridisciplinaire réalisée avant une acquisition, un financement ou une prise de participation dans un actif immobilier. Elle cherche à confirmer que l’acquéreur obtient les droits, les revenus et les possibilités d’usage sur lesquels repose sa valorisation.

Elle va au-delà de la visite technique. L’équipe examine les titres, les servitudes, les autorisations, les baux, les diagnostics, les charges, les contrats de maintenance, l’environnement, la fiscalité et les hypothèses du business plan. Le périmètre doit être adapté au type d’actif et à la structure de l’opération, par exemple asset deal ou acquisition d’une société détenant l’immeuble.

Pour le cadre général, consultez qu’est-ce qu’une due diligence et notre checklist due diligence générale.

Quels actifs sont concernés ?

• Immeubles de bureaux et parcs tertiaires.
• Commerces, centres commerciaux et retail parks.
• Entrepôts, plateformes logistiques et locaux industriels.
• Hôtels, résidences gérées et actifs d’hospitality.
• Portefeuilles résidentiels ou mixtes.
• Terrains, opérations de développement et projets de construction.
• Actifs exploités par une société cible dans une opération M&A.

Les étapes du processus

1. Définir la stratégie et le périmètre. Type d’actif, juridiction, usage prévu, structure du deal et hypothèses de valorisation.
2. Collecter les documents. Titres, baux, urbanisme, diagnostics, plans, contrats, reporting et dépenses.
3. Effectuer les visites et contrôles techniques. Vérifier l’état apparent et commander les investigations spécialisées nécessaires.
4. Analyser les revenus et les coûts. Tester le rent roll, les charges, la vacance, les impayés et le capex.
5. Identifier les red flags. Droits insuffisants, travaux non conformes, pollution, capex majeur, contentieux ou revenus fragiles.
6. Traduire les constats. Ajustement de prix, condition suspensive, garantie, séquestre, travaux ou renonciation.

Checklist juridique : propriété, droits et contrats

• Titre de propriété et chaîne des actes pertinents.
• État hypothécaire, sûretés, privilèges et inscriptions.
• Références cadastrales, plans, limites et correspondance avec la réalité physique.
• Servitudes, droits de passage, mitoyenneté et restrictions d’usage.
• Droits de préemption et conditions affectant la cession.
• Règlement de copropriété, état descriptif, procès-verbaux et charges, le cas échéant.
• Contentieux, réclamations, occupations sans titre et accords avec les voisins.
• Assurances de l’actif, sinistres et déclarations en cours

Point d’attention Le contrôle du titre et des droits doit être adapté au droit français et à l’intervention du notaire. Les concepts importés d’autres juridictions, comme la « title insurance », ne doivent pas être présentés comme des étapes standard de toute acquisition en France.

Checklist urbanisme, construction et autorisations

• Plan local d’urbanisme et règles applicables à l’usage projeté.
• Permis de construire, déclarations préalables et autorisations de travaux.
• Déclarations d’achèvement, conformité et éventuelles réserves.
• Autorisations d’exploitation ou d’ouverture selon l’actif.
• Sécurité incendie, accessibilité et rapports des commissions compétentes.
• Travaux réalisés sans autorisation ou non conformes aux plans.
• Garanties de construction, contrats d’entreprise et dossiers des ouvrages exécutés.
• Projets publics, emplacements réservés ou contraintes pouvant affecter l’actif.

Checklist baux, locataires et revenus

• Rent roll rapproché des baux signés et de la comptabilité.
• Durée, échéances, congés, renouvellement et clauses résolutoires.
• Indexation, franchises, paliers, mesures d’accompagnement et dépôts de garantie.
• Répartition des charges, travaux, taxes et obligations de réparation.
• Impayés, contentieux, plans d’apurement et concessions accordées.
• Vacance, surfaces disponibles et coût de relocation.
• Concentration des revenus et solidité des locataires principaux.
• Clauses de changement de contrôle, cession, sous-location et destination.
• Accords annexes, lettres secondaires et engagements non repris dans le bail principal.

Checklist technique du bâtiment

La revue technique doit être conduite par des spécialistes adaptés à l’actif. Elle évalue l’état actuel, les risques de sécurité, la conformité et le coût des travaux à court et moyen terme.

• Structure, fondations, façades, toiture et étanchéité.
• Chauffage, ventilation, climatisation, plomberie et électricité.
• Ascenseurs, dispositifs de sécurité, contrôle d’accès et systèmes incendie.
• État des parties communes, parkings, voiries et réseaux.
• Historique de maintenance, contrats, contrôles obligatoires et pannes.
• Capex de maintenance différé et travaux nécessaires pour maintenir la valeur.
• Compatibilité de l’actif avec l’usage futur ou le repositionnement envisagé.
• Plans, métrés, surfaces louées et écarts avec les documents contractuels.

Diagnostics, environnement et énergie

Les diagnostics et informations à fournir dépendent de la nature du bien, de son usage, de sa date de construction, de sa localisation et de la transaction. Pour les logements, le dossier de diagnostic technique peut notamment comprendre le DPE, l’amiante, le plomb, les installations de gaz et d’électricité, les termites et l’état des risques selon les conditions applicables. Un actif professionnel peut nécessiter des investigations supplémentaires.

• Diagnostics réglementaires applicables et validité de chaque rapport.
• Amiante, plomb, polluants et matériaux dangereux selon le bâtiment et les travaux prévus.
• Pollution des sols, historique des activités et responsabilités de remise en état.
• État des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et recul du trait de côte selon la localisation.
• Consommations d’énergie, performance, obligations de réduction et travaux nécessaires.
• Eau, assainissement, déchets et autorisations environnementales.
• Exposition au bruit, inondation, chaleur, sécheresse et autres risques climatiques pertinents.
• Impact financier des mesures de remédiation ou de mise en conformité.

Checklist financière et fiscale

• Historique des loyers facturés, encaissés et impayés.
• Charges d’exploitation, contrats de services et coûts non récupérables.
• Taxes foncières, taxes locales et répartition contractuelle.
• Budget, prévisions, vacance, incentives et hypothèses de relocation.
• Capex historique, capex engagé et programme de travaux futur.
• Assurances, franchises, sinistres et coûts attendus.
• Financement, sûretés, covenants et conditions de remboursement.
• Évaluations antérieures et hypothèses de taux, rendement, croissance et valeur de sortie.
• Fiscalité de la structure d’acquisition à valider avec des conseils spécialisés.

Due diligence BTP et projet de construction

Pour un projet en construction ou un actif récemment livré, la due diligence BTP examine le foncier, les permis, les marchés de travaux, les garanties, le calendrier, les coûts à terminaison et les risques de réclamation. L’équipe vérifie la capacité des entreprises, les assurances, les avenants, les retards, les réserves et la conformité des travaux.

• Budget initial, engagements, avenants et estimation du coût à terminaison.
• Planning contractuel, retards, pénalités et dépendances critiques.
• Contrats de maîtrise d’œuvre, entreprises, sous-traitants et contrôleurs.
• Assurances construction et garanties applicables.
• Réserves, non-conformités, réclamations et litiges.
• Conditions de raccordement et autorisations restant à obtenir.

Points de contrôle selon le type d’actif

Principaux red flags immobiliers

• Écart entre le titre, le cadastre, les plans et l’occupation réelle.
• Travaux sans autorisation ou absence de preuve de conformité.
• Servitude limitant l’accès, l’usage ou le développement prévu.
• Baux incomplets, lettres annexes non déclarées ou locataires en difficulté.
• Capex important non intégré au business plan.
• Pollution, amiante ou risque naturel insuffisamment évalué.
• Charges non récupérables supérieures aux hypothèses.
• Assurance insuffisante ou sinistres récurrents.
• Documents datés, incohérents ou impossibles à rapprocher du reporting.

Comment organiser la data room immobilière ?

Conclusion

Une acquisition immobilière est sécurisée lorsque les droits, l’usage, les revenus et les investissements futurs sont analysés ensemble. La checklist doit donc relier les documents juridiques, techniques et financiers au business plan de l’acquéreur, puis convertir chaque risque en décision ou protection concrète.

Questions fréquentes